Billets de l'année: 2017

19.12.2017 – Point sur l’Assemblée Générale du 8.12.2017

Mesdames, Messieurs les propriétaires/adhérents de l’AFUA,

Comme vous très certainement nous déplorons la façon dont s’est déroulée la dernière assemblée générale de notre association.

Il est déplorable que certains se permettent d’agresser avec des propos intolérables des personnes qui œuvrent depuis de très nombreuses années pour sortir le projet AFUA de l’ornière dans laquelle il était enlisé.

Comme trop souvent le débat a été préempté par quelques-uns, très peu, au détriment de tous les autres, représentant une écrasante majorité. Nous en sommes tous sincèrement désolés.

Nous vivons en démocratie, tout le monde peut s’exprimer – nous laissons donc systématiquement la parole à tous ceux qui veulent s’exprimer – mais là manifestement certains ont scandaleusement outrepassé leurs droits et gravement empiété sur la liberté des autres propriétaires. Sans parler de l’incroyable incorrection dont ils ont fait preuve.

Alors puisqu’on ne peut pas parler de façon adulte et responsable en assemblée nous couchons par écrit les points qu’il nous semble important de porter à votre connaissance.

Sur la contestation.

Elle est totalement nécessaire à la condition d’être objective et constructive.

Or depuis l’origine les critiques portées par certains ne répondent nullement à ces qualificatifs.

Il doit quand même être rappelé :

. que les contestataires, tous, ne sont pas à jour des participations appelées par l’AFUA et ont pour certains une lourde dette de plusieurs dizaines de milliers d’euros ;

. que le paiement des participations, les 18 €/m² et plus spécifiquement les 3 €/m² appelés en 2015, était une condition posée par le Sous-préfet de Béziers, Monsieur de Maistre, qui a beaucoup fait pour la reprise du projet AFUA. Il voulait ainsi « tester » le niveau d’adhésion des propriétaires au projet de reprise de l’AFUA. Si vous aviez tous fait comme les contestataires et laissé les titres envoyés au fond d’un tiroir le projet de reprise n’aurait jamais été validé par l’Etat et nous en serions encore à parler de façon stérile d’un projet sans avenir.

. qu’on peut aborder la question de mille façons il y a une réalité : les propriétaires qui bénéficieront des aménagements réalisés doivent prendre à leur charge une partie de leur coût. Et il est inepte de répéter à l’envi : «  nous ne paierons pas nous ne devons pas payer !! »

Sur les propos mettant en cause Serge Camats.

Serge Camats œuvre depuis plus de 10 ans et avec grande énergie et efficacité à la reprise du projet AFUA.

Il le fait bien évidemment sans avoir reçu le moindre salaire de la part de la Commune de Vendres ou de l’AFUA, contrairement à ce qui a été affirmé par certains.

Il est exact que son fils David et son épouse ont acheté en 2013 – la vente a été formalisée en 2014 – une parcelle de 600 m² dans le périmètre de l’AFUA.

A ce propos il sera précisé :

. que cette vente a été régulièrement déclarée en mairie et est intervenue à une date à laquelle l’AFUA n’avait pas mis en place le droit préemption sur les ventes aujourd’hui en vigueur,

. que cette parcelle a été achetée auprès de Monsieur Astruc qui est de longue date un ami intime de la famille Camats.

. que cette acquisition n’a jamais été cachée. Bien au contraire, depuis cette date David Camats participe à toutes les assemblées générales de l’AFUA, vous l’avez même élu en 2015 membre du conseil des syndics. Il s’occupe des opérations de remembrement, vous l’avez, pour bon nombre d’entre vous, vu dans les réunions organisées pour la mise au point de ces procédures.

C’est donc de toute évidence un procès injuste qui est intenté à la famille Camats. Nous profitons de la présente pour publiquement leur renouveler notre confiance et notre amitié et les remercier pour leur implication dans l’AFUA.

Sur les participations.

L’article 31 des statuts de l’AFUA dispose :

« -Le syndicat règle par ses délibérations les affaires de l’association foncière urbaine. Il est chargé, notamment, de :

[…]

– voter le budget annuel en section fonctionnement et section investissement.

– dresser le rôle des taxes à imposer aux membres de l’association foncière urbaine, tenant compte de la situation géographique de la zone et de la valeur du C.O.S. attribués au classement de chaque propriété bénéficiaire de l’intérêt à l’exécution des missions de l’association. »

L’article 31 de l’ordonnance de 2004 ajoute :

« II. – Les redevances syndicales sont établies annuellement et réparties entre les membres en fonction des bases de répartition des dépenses déterminées par le syndicat. Ces bases tiennent compte de l’intérêt de chaque propriété à l’exécution des missions de l’association. »

En application de ces dispositions – le COS ayant disparu et toutes les parcelles disposant dans l’AFUA du même potentiel de constructibilité : 1 villa par parcelle de 500 m², (sauf pour les propriétaires ne possédant qu’une parcelle d’une superficie inférieure) – la clé de répartition au m² de terrain apparait comme la plus juste. L’adoption de cette clé permet d’affirmer comme l’impose la loi que : « les bases tiennent compte de l’intérêt de chaque propriété à l’exécution des missions de l’association ».

Cette base apparait en effet plus juste que  celle préconisée par certains, la répartition en fonction de la superficie de la maison construite, que le juge administratif a imposé dans le cadre des programmes d’aménagement d’ensemble (PAE).

Cette méthode dite à la surface de plancher autorisée ne parait pas du tout adaptée à l’AFUA dans la mesure où :

. cette dernière a dû appeler des participations, les 18 €, avant même que chaque propriétaire ait pu arrêter la superficie qu’il souhaite à terme construire ;

. dans le système AFUA il y a un préfinancement de l’aménagement par chaque propriétaire (dans les faits et dans la loi : selon l’ordonnance et le décret les participations sont même appelées chaque année), ce qui n’existe pas dans le système PAE (programme d’aménagement d’ensemble) que préconisent certains. La participation PAE n’est réclamée au constructeur dans sa totalité qu’au moment de la délivrance du permis de construire ;

. en pratique, il est impossible d’adopter une répartition à la surface de plancher autorisée. Il faudrait, en effet, demander à chacun quelle superficie il souhaite construire, appeler les premières participations sur cette base puis, une fois chaque construction autorisée, recalculer le montant de chaque participation en espérant très fort qu’avec les plus et les moins de chacun on retombera sur les mêmes montants et que le bilan restera au final équilibré. Ce n’est tout simplement pas réaliste. C’est d’ailleurs cette difficulté à équilibrer le bilan en fin d’opération qui a conduit les Communes à abandonner les PAE puis le législateur à les supprimer tout bonnement de l’ordonnancement juridique.

Pour l’ensemble de ces considérations nous continuons à penser que la seule répartition juste entre les propriétaires est la répartition au m² de terrain.

Etant précisé, pour répondre complètement aux opposants, que ce système n’avantage ni ne désavantage les promoteurs.

En effet, ceux-ci achètent les terrains à l’AFUA au prix du marché, prix qui est déconnecté du montant des participations. Le prix de vente négocié est un prix au m² de surface de plancher pouvant être bâtie.

Etant enfin ajouté qu’à ce jour les immeubles collectifs en cours de construction sont ceux prévus par le programme des constructions arrêté par la Commune à savoir principalement : des immeubles à vocation de logement social et une résidence de tourisme.

Sur l’expropriation

Certains opposants ont contesté les procédures d’expropriation menées à leur encontre.

A ce sujet il doit être rappelé :

. que la procédure d’expropriation a principalement été décidée pour solutionner les situations inextricables que connaissent certains propriétaires : successions non réglées, successions conflictuelles, indivisions conflictuelles, désaccords familiaux… ;

. qu’une procédure d’expropriation devant être conduite pour la raison évoquée ci-dessus il a été décidé de régler par ce biais la problématique des propriétaires refusant d’adhérer au projet de reprise de l’AFUA, refusant de payer les participations qui leur sont réclamées et qui sont débiteurs, chacun, de plusieurs dizaines de milliers d’euros envers l’association.

A un moment où la réalisation du projet est bien avancée, où des millions d’euros ont été dépensés il faut choisir : soit on adhère au projet et on participe comme tous les autres propriétaires, soit on est opposé à ce projet (ce qui est un droit) et alors on accepte de sortir du projet en vendant à l’AFUA dans les conditions plus qu’honnêtes qui sont proposées par cette dernière (40 € + remboursement des participations déjà payées). On ne peut pas décemment se borner à critiquer, à ne rien payer et à attendre que les efforts consentis par les autres propriétaires vous offrent un terrain constructible. Sans risque et sans frais.

Cette issue n’étant pas une option envisageable nous avons décidé d’obliger les propriétaires concernés à faire le choix qui s’impose à eux, sortir de l’AFUA. Ce, via l’expropriation.

Vous souhaitant bonne réception de l’ensemble de ces précisions

Nous restons à votre  disposition pour répondre individuellement à vos questions relatives, notamment, au Vade Mecum du constructeur dans l’AFUA publié sur le site de l’AFUA. Merci de les adresser à : jardins2serignan@orange.fr

Nous vous souhaitons à tous de très belles fêtes de fin d’année.

Bien amicalement

Le conseil des syndics,

L’équipe d’AMO

23.10.2017 – Discours du Président de l’AFUA

Discours prononcé le jeudi 19 octobre 2017 par Monsieur Marcel Fabre, président de l’AFUA « Les Jardins de Sérignan » lors de la visite de présentation de l’avancement des travaux aux élus de Sérignan et à Monsieur le sous-préfet :

Bonjour à tous et bienvenue,

J’aurais aimé que le temps soit un peu plus radieux pour vous accueillir

Mais bon on ne peut pas se plaindre nous avons eu une si belle arrière-saison.

Je suis heureux que vous soyez aussi nombreux à avoir répondu à notre invitation et à visiter le chantier de l’AFUA et son bel avancement.

Je vous en remercie tous très vivement.

Comme vous en doutez je suis très heureux de voir que le projet de l’AFUA après avoir connu de si nombreuses années de difficulté en soit aujourd’hui à cet état d’avancement.

Voir ces routes, ces trottoirs, ces maisons qui pour bon nombre sont déjà habitées et ces immeubles majestueux me remplit d’un vif plaisir et d’une vraie fierté.

Mais je ne l’oublie pas, je sais ce que l’AFUA vous doit à vous tous

Je remercie donc vivement – mille excuses par avance à tous ceux que j’oublierais :

• Je veux remercier avant toute chose mes amis conseil des syndics pour leur dévouement et leur obstination pendant toutes ces années à mes côtés,

• La Commune de Sérignan, son maire en particulier mais aussi toute l’équipe municipale sans qui rien n’aurait été possible,

• Je remercie vivement également l’Etat et avant toute chose son représentant Monsieur le Sous-Préfet, Monsieur POUGET pour avoir cru au projet. Je pense également à toutes les personnes qui ont suivi ce dossier en sous-préfecture, Monsieur JACQUEMOT qui vient de prendre une retraite méritée, Monsieur JAUD qui continue sa carrière dans un autre service aujourd’hui, Mme Fontaine qui a instruit avec une bienveillance nos dossiers de DUP et surtout de remembrement. Nous le savons, le dossier AFUA n’a pas toujours été un cadeau.

• Je ne peux oublier notre fidèle partenaire, ou plutôt notre pool de partenaires : les groupes Angelotti, GPM et Sogepro. Avec une pensée émue pour mon ami Monsieur Claude Pollet qui aurait tant apprécié de pouvoir faire cette visite ce matin et être parmi nous (je salue son épouse que j’aperçois…) ; et un vif remerciement à Monsieur Louis-Pierre Angelotti pour son implication personnelle dans ce dossier.

• Notre partenaire financier la Caisse d’Epargne qui après des années de contentieux a accepté de refaire confiance à l’AFUA, je regrette l’absence de Monsieur ARCHIMBAUD qui ne pouvait être là. Merci à Monsieur CASTELON pour sa présence.

• Je veux également remercier le groupe PROMEO qui a cru au projet AFUA et s’est lancé dans d’ambitieuses promotions : une résidence de tourisme, une résidence intergénérationnelle sociale. Merci à Mme RENTET et Messieurs GANIVENQ et CARDONA

Enfin je tiens vivement à remercier les entreprises : les groupes Eiffage, Brault,  Sogetralec et tous les autres :

Merci pour la qualité de votre travail avant toute chose.

Mais aussi pour votre compréhension et vos efforts. Comme vous le savez le financement de l’AFUA n’est pas une sinécure.

Nous vous remercions donc pour votre confiance.

Je n’oublie pas, je les vois pâlir, ma fidèle équipe d’AMO, Marjorie et Christèle et bien sûr notre maître d’œuvre, BEI : merci Franck merci Bertrand,

Et également nos architectes, notre géomètre Frédéric Lusincki

Merci à tous du fond du cœur.

Alors pour finir et vous rassurer définitivement. J’ai le plaisir de vous confirmer que l’AFUA a obtenu il y a quelque jours un important financement de la part de la Caisse d’Epargne, Monsieur CASTELLON peut vous le confirmer. Nous sommes dans l’attente du déblocage des fonds qui devrait intervenir sous quelques jours.

Cet argent permettra de régler toutes les factures mais aussi de poursuivre l’aménagement en achetant les terrains qui doivent être achetés et lancer les travaux d’aménagement des séquences 3 et 4.

J’en suis très heureux car cela va permettre à l’AFUA de réaliser son objectif statutaire : permettre – enfin ! – aux propriétaires de l’AFUA de construire sur leur parcelle.

Merci à tous

10.10.2017 – INFORMATIONS

Chers Amis,

Comme vous le savez et comme cela est prévu par le bilan de l’opération, l’AFUA équilibre le 1/3 de son budget en vendant des terrains à bâtir.

Cette solution permet à l’AFUA :

. de limiter le montant des participations réclamées aux propriétaires à 50,07 €TTC/ m² de terrain constructible (18 €TTC, d’ores et déjà appelés, + 32,07 €TTC, qui seront appelés au démarrage de l’aménagement de chaque séquence) ;

. de proposer aux adhérents vendeurs de leur terrain un prix d’acquisition d’un montant supérieur au prix du marché, soit 40 € augmenté du remboursement des participations déjà payées .

Sous l’égide de Monsieur le Sous-Préfet de Béziers et en collaboration avec la Commune de Sérignan l’AFUA a organisé, au premier semestre 2017, un appel à projets visant à la vente :

. d’un macro-lot pouvant accueillir un programme immobilier de 97 logements,

. de 56 terrains à bâtir aménagés.

Trois entreprises ont soumissionné. Le groupe Angelotti a été retenu par la commission d’appel d’offres à laquelle ont participé trois représentants de la mairie. C’est ce groupe en effet qui a présenté l’offre la plus compétitive en respectant toutes les conditions posées par l’AFUA, notamment en termes de calendrier de réalisation.

Après validation par le Conseil des syndics, un compromis de vente a été signé. La vente interviendra pour partie dès la fin de l’année 2017 et pour partie, au plus tard, à la fin de l’année 2019.

L’accord trouvé avec le groupe Angelotti permet à l’AFUA :

. de poursuivre l’opération selon le bilan et le planning prévisionnels arrêtés,

. de bénéficier de l’appui et de la force commerciale d’un important groupe immobilier local,

. de pouvoir bénéficier de la part de la Caisse d’Epargne d’un soutien financier. Ce compromis de vente va constituer la garantie d’une ligne de crédit d’un montant de près de 6 millions d’euros accordée à l’AFUA par la Caisse d’Epargne.

. de pouvoir terminer l’aménagement des séquences 3, 4, 5 et 6 et ainsi permettre aux propriétaires de terrains situés dans ces séquences de construire à leur tour.

C’est pourquoi vous trouverez dans la rubrique « Actualités » , une note vous explicitant les modalités et conditions de la construction sur votre terrain, une sorte de Vade Mecum du constructeur dans l’AFUA.

Bien amicalement,

Marcel Fabre